Leidse huizenmarkt verder onder druk

De huizenmarkt is een veelbesproken onderwerp. Er is immers meer vraag dan aanbod en de ontwikkelingen op dit gebied zijn constant in beweging. Xandra Walburg van Vivo Aankoopmakelaars volgt deze ontwikkelingen op de voet. Hoe ziet zij als aankoopmakelaar de Leidse huizenmarkt? “De koper is kritischer, en dat mag nu ook wel.”

Xandra Walburg.

Leiden is een geliefde stad. Wat maakt dat zoveel mensen hier willen wonen?

Xandra: “Dat klopt ja. Leiden ligt centraal in de Randstad, het is goed bereikbaar, compact, sociaal en heeft een mooie historische binnenstad. Mensen uit alle windstreken willen hier wonen. Dat is een van de redenen dat er meer vraag dan aanbod is. Leiden is een schaarstegebied geworden als het om woningen gaat.”

Wordt er dan niet flink bijgebouwd?

“Er wordt inderdaad de komende tijd gebouwd. Zo’n 8.800 woningen en 2.700 studentenwoningen is de doelstelling, maar dat gaat niet voldoen aan de grote vraag. Daarnaast duurt het lang voordat er vergunningen verleend worden waardoor de bouw van nieuwe woningen lang op zich laat wachten.” niet meer interessant om een tweede huis te hebben als belegging. Het gaat hier voornamelijk om kleine appartementen en studio's. De totale voorraad huurwoningen neemt daardoor af: alleen al in het tweede kwartaal van 2025 verkochten beleggers landelijk gezien zo’n 16.000 woningen blijkt uit onderzoek. Voor de stad Leiden zijn de exacte cijfers niet bekend, maar dat het er veel zijn is zeker. Door dit alles zit de huurmarkt op slot. Er is nu echt weinig te huur. Zeker jonge starters, studenten en expats hebben hier last van. Natuurlijk komen er wat meer 'goedkope' koopwoningen op de markt, maar helaas blijft de vraag vele malen groter. Daarnaast is het niet voor alle jonge starters mogelijk om een voldoende hoge hypotheek te krijgen om een appartement of woning te kopen.”

Welke rol spelen veranderingen in regelgeving op de Leidse woningmarkt?

“Een van die ontwikkelingen is de opkoopbescherming in Leiden. Met deze maatregel maakt de gemeente het onaantrekkelijk voor beleggers om een starterswoning op te kopen om deze te verhuren. Hiermee wil de gemeente Leidse starters op de woningmarkt en mensen met middeninkomens meer kans geven op een betaalbare koopwoning. Dit is inmiddels achterhaald, want door de veranderende belastingwetgeving zijn veel beleggers en investeerders hun aangekochte woningen en appartementen aan het verkopen. Het is immers

Voor starters tot 35 jaar geldt de startersvrijstelling. Is dat een goede regeling?

“Starters tot 35 jaar hoeven bij de aankoop van een woning tot €525.000 geen overdrachtsbelasting te betalen. En volgend jaar wordt die grens verhoogd naar €555.000. Het is een fantastische regeling om starters te kunnen helpen. Maar ik merk ook dat het prijsopdrijvend werkt. Als verkoper weet je dat als je huis in die klasse valt, dat je huis dan goed wordt verkocht. De regeling is voor mensen tot 35 jaar. Maar er zijn ook starters en doorstromers die al ouder zijn. Zij weten dat ze hun kans op het huis vergroten door te bieden boven de startersvrijstelling. Dat gebeurt heel veel.

De prijs gaat dus automatisch omhoog, het werkt dus prijsopdrijvend. Ik houd mijn hart vast voor de verhoging volgend jaar en ben benieuwd wat dat gaat doen met de huizenprijzen.”

Waar letten kopers tegenwoordig vooral op?

“Kopers willen nu een huis met een goed energielabel, expats zijn daar echt alert op. Het moet instapklaar zijn en op een goede locatie, dicht bij het centrum en bij voorkeur dicht bij het station. De verkoop van woningen met een minder goed energielabel, waar nog gerenoveerd moet worden en die niet instapklaar zijn, blijft achter. De koper is kritischer geworden. En dat mag, want het gaat immers om veel geld.”

Hoe help jij je klanten in deze grillige markt?

“De spelregels veranderen snel. Mijn rol is om mijn klanten te helpen de juiste keuzes te maken in die complexe markt. Het is belangrijk om hen goed voor te bereiden op wat ze kunnen verwachten en ook hun verwachtingen te managen. Je moet reëel blijven. Misschien moet je dan toch besluiten wel die overdrachtsbelasting betalen of te zoeken naar een appartement in plaats van een woning. Het is een kwestie van een lange adem hebben, kansen zien en op het goede moment toeslaan. En onthoud: als het op Funda staat, is het nog niet te laat.”